Guía del comprador

Consejos Prácticos

1.- ¿En qué debemos fijarnos?

• Estado de conservación y antigüedad del edificio, sería conveniente fijarnos en el estado de la estructura (si está reforzada, rehabilitada, o si necesita inspecciones periódicas de mantenimiento). La aparición de grietas y humedades nos advierten de defectos en la estructura o en los cimientos del edificio. Ver si es necesario realizar reformas importantes.
• Instalaciones: Aislamiento térmico, agua, gas (si es butano, gas natural o gas ciudad), fontanería, instalación eléctrica y calefacción (si el sistema es eléctrico, de radiadores, de aire caliente, si es central o individual...).
• Informarnos si la comunidad de propietarios tiene previsto realizar alguna obra de mejora o reparación importante ya que si pasamos a ser nuevos propietarios tendremos que hacer frente a estos gastos. Pueden ocurrir dos cosas, que se desembolse el importe íntegro de la obra, o bien que se realice el pago mensualmente a través de "derramas".

2.- Comprobaciones previas a la firma del contrato o entrega de señal:

• La Verificación o Certificación Registral: Es la consulta al Registro de la Propiedad para comprobar por medio de una Nota Simple la existencia o no de algún condicionante (si el vendedor de la vivienda es realmente el propietario, si existen cargas, contratos de alquiler, etc.), sobre la vivienda. Es aconsejable que se asegure de efectuar la compra libre de cualquier tipo de cargas o, de no ser posible, tener perfecto conocimiento sobre el alcance de las mismas.
• La Comprobación Urbanística: Es recomendable comprobar en el Ayuntamiento al que pertenece la vivienda si ésta se encuentra afectada de modo desfavorable por algún Plan Urbanístico proyectado, así como si cumple los Planes Urbanísticos en vigor. Básicamente se trata de comprobar que no compramos una parcela donde no se puede construir o una vivienda a punto de ser expropiada.
• La escritura es el auténtico "Carnet de identidad" de una vivienda ya que es el título que asegura su propiedad. Debe estar siempre expedida por un Notario e inscrita en el Registro de la Propiedad y el vendedor debe presentar la escritura correspondiente de la vivienda que va a vender. Al efectuar la compra, el Notario expedirá una nueva escritura de compra-venta entre comprador y vendedor donde figurarán todas cláusulas y condiciones que se hayan pactado (precio, forma de pago, etc.).
• La contribución urbana: Es conveniente comprobar que el último recibo de la contribución urbana esté pagado y que figure a nombre del titular de la vivienda.

3.- La formalización de la compra:

Una vez efectuadas las comprobaciones oportunas y decidido adquirir la vivienda en cuestión, es habitual que quien opta a la vivienda entregue una cantidad de dinero al vendedor en concepto de arras o señal. La señal o arras es un pago a cuenta que resta del precio final de la vivienda y confirma el compromiso de comprar y vender.

El contrato que firme goza de libertad de redacción y de fondo, pero conviene guiarse por un documento tipo adaptado a las circunstancias personales, sobre todo si la operación es entre particulares. Si está vendiendo o comprando el piso a través de una inmobiliaria, ésta le proporcionará el modelo estándar con el que cuente. Existen dos tipos de contrato de arras: confirmatorias y penitenciales.

Las arras confirmatorias, consisten en la entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio final de la vivienda por la que tanto comprador como vendedor se confirman uno su intención de comprar y otro su intención de vender. Desde el momento en que se ha firmado el contrato de arras confirmatorias y entrega del dinero ambas partes quedan obligadas al cumplimiento del mismo, esto es, el vendedor a vender el bien al precio pactado y el comprador a comprar de acuerdo al precio acordado.

Las arras penitenciales, son a las que nos referimos normalmente cuando hablamos de un contrato de arras sin especificar más. Consisten en la entrega de una cantidad de dinero (a descontar del precio final) por una opción de compra. Reguladas por el artículo 1454 del Código Civil en este caso (a diferencia del anterior) las partes (comprador y/o vendedor) pueden retractarse, en cuyo caso, el comprador perdería la cantidad entregada si es él quien renuncia y el vendedor se vería obligado a devolver el doble del importe percibido si la operación no se lleva a cabo por culpa suya.